בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 3613/13
ע”א 3703/13
לפני: כבוד השופטת א’ חיות
כבוד השופט ע’ פוגלמן
כבוד השופט י’ עמית
המערער בע”א 3613/13 והמשיב בע”א 3703/13:
ענאן חלו
נ ג ד
המשיב בע”א 3613/13 והמערער בע”א 3703/13:
מאמון בדארנה
פסק-דין
השופטת א’ חיות:
רקע עובדתי
1. הערעורים דנן עניינם בהסכם שנכרת ביום 14.7.2009 בין מאמון בדארנה (המערער בע”א 3703/13 והמשיב בע”א 3613/13, להלן: בדארנה) ובין ענאן חלו (המערער בע”א 3613/13 והמשיב בע”א 3703/13, להלן: חלו), שעל פי הכתוב בו התחייב בדארנה למכור לחלו שטח של 2,000 מ”ר (שני דונם) מתוך זכויותיו במקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 19382 (להלן: הקרקע) תמורת סך של 26,000 דולר (להלן: הסכם המכר). עוד נקבע בהסכם המכר כי המיסים בגין העסקה ישולמו בהתאם להוראות החוק, דהיינו כי בדארנה ישלם את מס השבח שיחול על העסקה ואילו חלו ישלם את מס הרכישה. הצדדים אינם חולקים על כך שהתמורה שנקבעה בהסכם המכר אינה משקפת את שוויה האמיתי של העסקה וכי הדבר נעשה במטרה להטעות את רשויות המס. עם זאת, הם חלוקים ביניהם באשר לשטח הקרקע שהוסכם כי יימכר בעסקה וכן באשר לתמורה האמיתית שעליה הוסכם. כמו כן, הם חלוקים בשאלה על מי יחול תשלום המיסים בגין המכירה. לטענת בדארנה, הצדדים הסכימו על מכירה של דונם אחד תמורת 100,000 דולר ועל כך שחלו יישא בתשלום כל המיסים שיוטלו בגין העסקה. לעומתו טוען חלו כי הוסכם בין הצדדים על מכירה של שני דונמים תמורת 140,000 דולר ועל כך שהמיסים בגין המכירה ישולמו בהתאם להוראות החוק.
2. ביום 5.1.2011 הגיש בדארנה תביעה נגד חלו בה עתר לסעד הצהרתי לפיו הסכם המכר בטל ומבוטל, הן מן הטעם שהוא אינו תואם את מה שלגירסת בדארנה הוסכם בין הצדדים והן בשל אי-החוקיות שנפלה בו. כמו כן, עתר בדארנה למתן צו המורה לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שרשם חלו על הקרקע מכוח הסכם המכר.
פסק דינו של בית המשפט קמא
3. בית המשפט קמא אימץ את גרסתו של בדארנה באשר לתנאי העסקה ככל שהם נוגעים לשטח ולסכום התמורה וקבע כי הצדדים הסכימו על מכירת דונם אחד תמורת 100,000 דולר. בית המשפט קמא נתן אמון בגרסתו של בדארנה בהקשר זה על אף סתירות שונות שהתגלו בה, וציין כי בדארנה היה עקבי בטענתו לפיה הוא מוכן למכור לחלו שטח של דונם תמורת 100,000 דולר. אשר לחלו קבע בית המשפט קמא כי גרסת אביו, אשר הוביל את רכישת הקרקע מול בדארנה, לא הותירה רושם חיובי והוא לא קיבל את עדותו לפיה בדארנה חתם על הסכם המכר תוך הבנה כי ישולמו לו 140,000 דולר עבור שני דונם קרקע וכי מאוחר יותר דרש סכום כסף גבוה יותר.
נוכח הפער בין שוויה האמיתי של העסקה עליו הוסכם בין הצדדים כקביעת בית המשפט קמא (100,000 דולר) ובין שוויה כפי שצוין בהסכם המכר (26,000 דולר), הוסיף בית המשפט וקבע כי הסכם המכר הוא בלתי חוקי. עם זאת, סבר בית המשפט קמא כי אין הצדקה להורות על בטלותו של ההסכם משום שלגישתו אי החוקיות היא אגבית וניתן לתקן את הנזק שנגרם ממנה לאינטרס הציבורי בדרך של דיווח לרשויות המס על שוויה האמיתי של העסקה. לפיכך, הורה בית המשפט קמא על אכיפת ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים לגישתו ועל מכירת דונם אחד של קרקע מבדארנה לחלו תמורת 100,000 דולר. עוד הורה בית המשפט לבדארנה להשיב לחלו סך של 40,000 דולר, אותם קיבל מחלו נוסף על 100,000 הדולרים ששולמו לו עבור הקרקע, אך בהתחשב בנסיבות המקרה נקבע כי הסכום יוחזר ללא ריבית. אשר למחלוקת בין הצדדים בנוגע לתשלום המסים קבע בית המשפט כי מאחר שלא ניתן לאמץ את גרסתו של אף צד בעניין זה, ישולמו המסים לפי סעיף 10 להסכם המכר, הקובע כי תשלום המסים בגין העסקה יתבצע לפי החוק. בית המשפט הוסיף והורה על תיקון הערת האזהרה שנרשמה על הקרקע לטובת חלו בהתאם לאמור בפסק דינו והוסיף כי ככל שיוגש ערעור על פסק הדין, לא תתוקן הערת האזהרה אלא לאחר מתן פסק הדין בערעור ולבסוף קבע בית המשפט קמא כי בנסיבות העניין יישא כל צד בהוצאותיו.
טענות הצדדים בערעורים
4. בע”א 3613/13 טוען חלו כי בית המשפט קמא שגה בכך שאימץ את עמדתו של בדארנה באשר להסכמות שהושגו ביניהם. לטענתו, הסכם המכר היה בידיו של בדארנה מיום 29.10.2009 אך הוא לא הלין על האמור בו עד להגשת התביעה על-ידו בשנת 2011. עוד טוען חלו כי העובדה שבדארנה חתם על הסכם המכר מטה את הכף לעבר אישורו ככל שהדבר נוגע לשטח הממכר והוא מוסיף וטוען בהקשר זה כי בדארנה לא מיהר להשיב לו את 40,000 הדולר הנוספים אף שעל פי גרסתו מדובר בסכום עודף שלא הגיע לו. טענות נוספות בפי חלו הן כי בית המשפט קמא ראה להעדיף את גרסתו לעניין תשלום המסים בגין העיסקה, וכי בדארנה טען לראשונה לאי-החוקיות של הסכם המכר בסיכומים שהוגשו לבית המשפט קמא ועל כן מדובר בהרחבת חזית. עוד טוען חלו כי בית המשפט קמא לא התייחס להודעת הביטול של הסכם המכר ששלח לו בדארנה המוכיחה, כך לטענתו, כי השטח שנרכש בעסקה עומד על שני דונמים. מטעמים אלה כולם, עותר חלו לכך שבית משפט זה יורה לבדארנה לקיים את חיוביו לפי הסכם המכר ככל שהדבר נוגע לשטח הממכר, וימכור לו שני דונמים במחיר של 140,000 דולר ולחלופין, כי יורה לבדארנה למכור לו דונם אחד במחיר של 70,000 דולר ולהשיב לו סך של 70,000 דולר.
5. בע”א 3703/13 טוען בדארנה מנגד כי בית המשפט קמא כתב, למעשה, חוזה חדש עבור הצדדים הכולל הסכמות שאליהן לא הגיעו מעולם. לשיטתו, משקבע בית המשפט קמא כי הסכם המכר הוא בלתי חוקי היה עליו להורות על בטלותו והוא מדגיש בהקשר זה כי לא היה שותף לניסיון להונות את רשויות המס שכן לא היה מעורב בגיבוש הסכם המכר ומשכך, שגה בית המשפט קמא בכך שייחס לו מעורבות באי-החוקיות. עוד מציין בדארנה כי חלו הוא זה שאמור היה לשאת בתשלום המסים בגין העסקה ומשכך הוא גם זה שהיה לו האינטרס להסתיר את שוויה האמיתי מרשויות המס. אשר לטענותיו של חלו בע”א 3613/13, סבור בדארנה כי דין טענות אלה להידחות. לשיטתו, טיעוניו של חלו מתעלמים מממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא ומכך שבית המשפט קמא העדיף את גרסתו שלו על זו הנגדית בכל הנוגע לתמורה ולשטח הממכר. בדארנה מוסיף וטוען כי בניגוד לטענותיו של חלו, הוא עתר לביטולו של הסכם המכר לא רק מפאת אי החוקיות הטבועה בו אלא גם ובעיקר נוכח העובדה שלא היה מפגש רצונות בין הצדדים, ונוכח העובדה שהם חלוקים ביניהם הן לגבי שטח הממכר, הן לגבי מחירו והן בנוגע לשאלת תשלום המסים בגין העסקה. לסיכום, כך טוען בדארנה, הותרת הסכם המכר על כנו בתנאים שקבע בית המשפט קמא תפגע בו באורח קשה ועל כן הוא עותר לביטולו ולחלופין לכך שייקבע כי על חלו לשלם את כל המיסים שיוטלו בגין העסקה.
6. חלו דוחה את טענותיו של בדארנה בע”א 3703/13 וטוען כי אין מקום להורות על בטלות הסכם המכר, גם אם טענותיו בע”א 3613/13 לא תתקבלנה, והוא מוסיף וטוען בהקשר זה כי בית המשפט קמא ניתח את הראיות שהיו בפניו וסבר כי בין הצדדים היה מפגש רצונות, הנדרש לצורך אכיפת הסכם המכר ומסקנה זו אינה מצדיקה התערבות.
דיון והכרעה
7. לאחר בחינת מכלול הטענות שהעלו הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לקבל את ערעורו של בדארנה (ע”א 3703/13) ולדחות את ערעורו של חלו (ע”א 3613/13), משום שלא ניתן לקבוע ממצא מבוסס בנוגע להסכמות אליהם הגיעו הצדדים וכן בשל אי-החוקיות שבה נגועה העסקה שבמוקד הפרשה.
שני הצדדים מסכימים כי הסכם המכר עליו חתמו אינו משקף את שהוסכם ביניהם, אך לכל אחד מהם גרסה משלו לגבי ההסכם האמיתי שנקשר. כך, בעוד שעל פי הסכם המכר הממכר הוא שני דונמים במחיר של 13,000 דולר לדונם, טוען בדארנה כי סוכם על מכירת דונם אחד תמורת 100,000 דולר, ואילו חלו טוען כי ההסכמה היא למכירת שני דונם לפי מחיר של 70,000 דולר לדונם. עוד חלוקים הצדדים בשאלה על מי מהם מוטלים תשלומי המס בגין העסקה ובעניין זה לא הצליח בית המשפט לקבוע ממצא הנסמך על איזה מן הגרסאות הנוגדות שהציגו הצדדים, ועל כן בחר לסמוך את קביעתו על האמור בסעיף 10 להסכם המכר.
המקרה דנן הינו יוצא דופן במידת מה ב”נוף” ההסכמים הבלתי-חוקיים למכר מקרקעין המובאים לעיתים בפנינו. במקרה דנן אין מדובר במודל האופייני להסכמים מסוג זה לפיו מגיעים הצדדים בדרך כלל להסכמה “נסתרת” הנוגעת לסכום התמורה במטרה להונות את שלטונות המס. בענייננו מדובר בגרסאות מנוגדות שהציגו הצדדים בשורה של סוגיות מהותיות היורדות לשורש תנאי העסקה ובהן: שטח הממכר, התמורה ותשלום המסים (ראו ע”א 692/86 בוטקובסקי נ’ גת, פ”ד מד(1) 57, 66-65 (1989)). לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת חומר הראיות שהוצג נראה לי – בשונה מעמדתו של בית המשפט קמא – כי לא ניתן לחלץ ממצא באשר להסכמות שהושגו אל נכון בין הצדדים בכל אחת מן הסוגיות השנויות במחלוקת ביניהם, וזאת נוכח הסתירות המהותיות שנתגלו בגרסאות שהציג כל אחד מהם ונוכח הפער התהומי הקיים בין גרסאות אלה בסוגיות שהן לב ליבו של ההסכם. יתרה מכך, בהינתן האמור לעיל ספק רב בעיניי אם נוצר כלל במקרה דנן מפגש רצונות בין הצדדים בקשר לעסקה הנדונה ועל כן, לא ניתן לגישתי לקבוע כי נקשר בין הצדדים הסכם כלשהו. בית המשפט קמא קבע כי בניגוד להסכם המכר הכתוב, העסקה שעליה הסכימו הצדדים היא מכירה של דונם אחד תמורת 100,000 דולר וכי החבות במס תהא על פי הוראות החוק כאמור בסעיף 10 להסכם הכתוב. בכך יצר בית המשפט, למעשה, חוזה שאינו תואם איזה מן הגרסאות שהציגו הצדדים בפניו ובנתוני המקרה דנן מעורר הדבר קושי לא מבוטל. קושי נוסף העולה מפסק-הדין – גם אם תאומץ המסקנה כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר שתוכנו כתוכן קביעותיו של בית המשפט קמא – הוא הקושי להפעיל בנסיבות אלה את הסמכות הנתונה לבית המשפט על פי סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 (להלן: חוק החוזים) ולהורות מכוחו על אכיפת הסכם המכר למרות אי-החוקיות שדבקה בו. החלטה שלא לבטל חוזה בלתי חוקי תלויה, בין היתר, בכך שאי החוקיות היא אגבית וניתנת לתיקון אשר לאחריו ניתן יהיה להמשיך ולקיים את החוזה ככתבו וכלשונו (ראו והשוו: ע”א 698/89 שילה נ’ בארי, פ”ד מז(4) 796, 810 (1993); ע”א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ’ פארוואג’י, [פורסם בנבו] פס’ 20 (11.5.2014)). במקרה דנן, מדובר בעסקה אשר תוכנה לפי קביעותיו של בית המשפט קמא שונה לחלוטין מן ההסכם הכתוב, הן מבחינת שטח הממכר והן מבחינת התמורה. על כן גם אם יבוצע התיקון שהורה עליו בית המשפט קמא והשווי האמיתי ידווח לרשויות המס, עדיין לא ניתן יהיה להמשיך ולקיים את ההסכם כלשונו מפני שאחד התנאים המהותיים היורדים לשורש העסקה והוא – שטח הממכר, אף הוא אינו תואם את האמור בהסכם הכתוב. בנסיבות אלה ובהינתן מכלול השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו להורות על אכיפת הסכם בלתי חוקי מכוח סעיף 31 לחוק החוזים (לעניין שיקולים כלליים אלה, ראו: ע”א 4305/10 אילן נ’ לוי, [פורסם בנבו] פס’ 19 (9.5.2012); ע”א 6667/10 טנדלר נ’ קוזניצקי, [פורסם בנבו] פס’ 18 (12.9.2012)), וכן בהינתן העובדה כי בפנינו הסכם מכר בלתי חוקי אשר שני הצדדים מסכימים כי הוא אינו משקף משום בחינה מהותית את ההסכמות שביניהם, ספק רב בעיניי אם המקרה דנן מתאים להפעלת סמכות זו. על כן, גם מהיבט זה אני סבורה כי יש להורות על ביטולו של הסכם המכר ועל השבת הסכומים אשר הוכח כי שולמו לבדארנה על ידי חלו.
8. סיכומם של דברים – אני מציעה לקבל את ע”א 3703/13, לבטל את פסק-דינו של בית המשפט קמא ולהורות על בטלות הסכם המכר מחמת אי-חוקיותו ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת חלו מכוחו. עוד אציע להורות כי על בדארנה להשיב לחלו את הסך של 140,000 דולר ששולמו לו לפי השער היציג של הדולר ביום 5.1.2011 (יום הגשת התביעה), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ואילך. כמו כן אציע לדחות את ע”א 3613/13 ולבסוף אציע כי בנסיבות העניין יישא כל צד בהוצאותיו.
ש ו פ ט ת
השופט ע’ פוגלמן:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופט י’ עמית:
אני מסכים.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת א’ חיות.
ניתן היום, י”ט בתמוז התשע”ה (6.7.2015).
תגובות למאמר